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核心城市房價漲速連續3個月下降,二手房成交量較快下探 期房爛尾風險增大

 發表于:2019/7/31 14:24:01  共被閱讀過241 次  查看評論(0)
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       近日,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布2019年7月《中國住房市場發展月度分析報告》。報告顯示,核心城市房價漲速連續3個月下降,二手房成交量較快下探,一線城市房價整體微跌,其中上海、深圳由漲轉跌,北京、廣州繼續下跌。報告認為,在當前形勢下,期房爛尾風險增大,建議加快推進期房預售制度改革。(張家港新房)


      核心城市房價漲速連續3個月下降,二手房成交量較快下探

      報告顯示,2019年6月核心城市房價基本停止上漲,總體實現房價穩定目標。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示,2019年6月,緯房核心指數微升至105.82點。與5月的105.73點相比,房價環比僅上漲了0.09%。截至2019年6月,核心城市住房價格雖已經連續上漲5個月,但自4月份以來房價漲速持續下降。6月核心城市的房價漲速較2-5月進一步減緩,近1個月核心城市房價已經基本停止上漲。

       從房價累計漲幅看,核心城市房價波幅也在減弱。2019年上半年核心城市的房價波幅,要顯著低于2018年同期。緯房核心指數顯示,與2019年1月的102.52點相比,2019年6月核心城市房價累計上漲了3.22%。與2018年1月100點相比,2018年6月核心城市房價累計上漲了8.29%。2019年的房價峰谷差距較2018年顯著縮小。

       從二手房成交量指數看,在房價趨于平穩的同時,核心城市二手住房成交量也繼續快速下探。2019年6月,10大重點城市二手住房成交量指數為155.28,比5月下降了26%,但仍高于2018年同期成交量。從量在價先的一般性規律看,在其它條件不變的情形下,二手房成交量的快速下降,表明房價存在一定的下行動力。

      上海深圳由漲轉跌,北京廣州繼續下跌

      根據報告,2019年6月,一線城市房價平均環比下跌0.615%,漲速比上月下降0.753個百分點。北京、廣州房價繼續保持穩中微降的態勢,其中廣州環比下跌0.86%,北京環比微跌0.48%。上海、深圳由小漲轉為小跌,其中深圳環比下跌0.98%,上海環比微跌0.14%。

      從2018年1月以來的累計漲幅看,近一年半以來一線城市房價也未出現顯著上漲。一線城市中房價累計漲幅最高的深圳為2.92%,最低的上海為-6.29%,大體處于相對平穩區間。

      準一線城市房價漲速進一步下降,但房價上漲格局暫未出現逆轉。準一線城市緯房指數監測顯示,2019年6月,準一線城市房價平均環比上漲0.948%,漲速比上月收窄0.6個百分點。其中杭州環比上漲0.74%,漲速比上月收窄0.87個百分點;重慶環比上漲0.25%,漲速比上月收窄0.71個百分點;天津環比下跌0.8%。6月熱點城市蘇州環比上漲3.6%,漲速雖比上月下降1.21個百分點,但相對漲速仍然略高。

      期房爛尾風險增大,建議加快推進期房預售制度改革

      報告認為,房地產市場本質上是具有較強波動性的市場。我國房地產企業大多采取高負債經營模式,本身蘊含著較大的經營風險。在過去十多年,由于房價漲多跌少,開發企業資金鏈斷裂風險被樂觀的市場表現所掩蓋。隨著“房住不炒”的全面推進,住房市場趨穩成為常態,負債率過高或對市場預判過于樂觀的房地產企業,將面臨資金鏈緊崩甚至斷裂的風險。

      報告分析,隨著市場理性回歸,房地產企業資金鏈趨緊,延期交房及爛尾的風險增大。在期房預售制度下,這也將極大損害購房者的權益。特別是在三四線及以下城市,行業監管力量薄弱,市場下行壓力加大,相對更容易出現無法按期交房現象。為此,有必要加快推進現行期房預售制度的改革,降低期房爛尾及延期交付風險。

      報告建議,從保護購房者權益出發,因地制宜穩妥推進住房現售或提高預售條件,可以考慮推進現售及取消預售許可;對于暫不具備推進現售條件的城市,可以考慮提高預售條件,并要求開發企業就按期交房提供可靠的第三方擔保。

       報告認為,房價的主體部分是地價而非建設成本。開發企業資金緊張,受影響的主要是地價,并不會造成商品房開發量緊縮的后果。為穩定土地市場預期,從源頭抑制土地和房地產的相關炒作,可以考慮將對開發企業融資的合理管控措施制度化。

      報告指出,隨著“房住不炒”的推進,部分城市不可避免地要面臨一定的財政壓力。為避免市場出現政策性波動,這一方面需要堅持政策定力,繼續抑制住房投資投機,保持房地產市場的持續穩定;另一方面需要加大財政結構轉型力度,降低對房地產相關收入的依賴度。





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