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調控已見成效,未來政策以穩為主 中小房企面臨優勝劣汰

 發表于:2019/8/1 13:35:19  共被閱讀過318 次  查看評論(0)
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       7月31日地產股集體下跌。截至收盤,當日135只房地產業股票平均跌幅達1.51%,一天總蒸發市值達545億元。其中,市北高新、嘉凱城等股票領跌,跌幅超過9%。

      此前一天,中共中央政治局會議繼4月之后再次強調“房住不炒”,并首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這是政治局會議釋放的重磅信號之一,業內人士認為,未來房地產政策不會放松,但市場已有預期,所以地產股下跌的過程不會持續太長時間。

      業內人士看來,未來政策還是以平穩為主。房地產長效機制已經在租售并舉、“房住不炒”等環節開始快速落地,預計2019年后續將有更多制度性政策發布。

      “這一輪調控的維穩信號很足,可能會逐步淘汰一批中小房企,尤其是高杠桿融資的房企。”業內人士告訴新京報記者,從政策面來看,今年上半年樓市走出一波“小陽春”后,監管部門密集發聲,都在給樓市“退燒”。

      據央行7月31日消息稱,7月29日,央行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會,強調保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。(張家港新房


      近期房地產調控政策

      4月19日

      政治局會議提出,堅持“房住不炒”,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

      5月17日

      銀保監會發布23號文,叫停信托變相為不符條件的房地產項目融資輸血。

      6月13日

      銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示,必須正視一些地方房地產金融化問題。

      7月初

      銀保監會約談警示部分近期地產業務增量大的信托公司。

      7月12日

      發改委發布房企外債申請備案登記通知,要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

      7月29日

      央行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會,強調要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位。保持個人住房貸款合理適度增 長,嚴禁消費貸款違規用于購房,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。

      7月30日

      政治局會議重申“房住不炒”,落實房地產長效管理機制,首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

      房住不炒

      135只地產股普跌 專家稱下跌符合預期

      Wind數據顯示,7月31日,135只房地產業股票平均跌幅達1.51%。其中,市北高新、嘉凱城等股票跌幅較大超9%,分別下跌9.98%及9.21%。華夏幸福、金地集團、陽光城等多家上市房地產業股票,當日跌幅也均超4%。此外,綠地控股、華僑城A、萬科A、榮盛發展等上市房地產業股票,當日跌幅超3%。

      7月30日召開的政治局會議,對房地產市場調控提出了要求。會議提出,堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。此次表述最大的變化在于提出了房地產不是經濟刺激手段的新定義。“在當前經濟下行壓力增大,政策判斷撲朔迷離的情況下,該表述具有積極的意義。”業內人士表示。

      他認為,這一表述明確了房地產的市場角色,即房地產不應該是刺激經濟的工具,各地對于房地產市場的定位,依然需要強化其消費品的概念,即房子是用來住的,不是用來炒的。各地發展房地產業務,要更多考慮房地產背后的消費需求,而不應該和經濟刺激等做過多的掛鉤。

      業內人士指出,政治局這個會議的信號就是政策不會放松,所以對于銷售市場是有一定利空的,地產股適當下跌也是符合預期的。但這個過程也不會持續太長時間,這和近期本身類似融資政策收緊已經強化了市場預期有關。

      對此,業內人士分析稱,去年底的兩次政治局會議并未提房地產,此后今年4月與7月連續提及“房住不炒”,繼續明確了房地產調控將持續收緊,對炒房者將有打擊,也有利于市場平穩。

      業內人士表示,在過去經濟發展過程中,的確出現過為了短期經濟穩定的目標而放棄房地產長效機制的落地執行,本次會議第一次明確了這一點。而房地產長效機制已經在租售并舉、“房住不炒”等環節開始快速落地,預計2019年后續將有更多制度性政策發布。另外,房地產稅等調控政策也將在2019年加速落地。整體來看,房地產調控已經出現了質變。

      監管重拳

      房地產融資收緊 中小房企面臨優勝劣汰

      實際上,過去三個月時間,多部門密集發聲劍指房地產。其中,5月17日,銀保監會23號文重申嚴格監管房地產融資。近兩個月后,發改委發文要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

      今年上半年,房企享受了一陣較為寬松的融資環境,亦帶動了樓市熱度。據央行公布的2019年上半年金融統計數據,住戶部門貸款中,被認為能夠一定程度上反映房貸變化的中長期貸款增加2.75萬億元,同比增長10%。

      此前房地產信托受到約束時,多位信托公司人士告訴新京報記者,今年上半年房地產信托整體增速過快,多地銀保監局對房地產信托開出罰單,有公司地產項目爆雷,這些可能都是監管收緊的誘因。

      一位業內人士告訴記者,房企對外部融資的依賴度普遍不低,比如一個項目,可能只有三分之一或四分之一的資金是房企自己出,其余部分都靠外部融資,這就形成三倍或四倍的杠桿。他認為,這一輪調控給的維穩信號很足,可能會逐步淘汰一批中小房企,尤其是高杠桿融資的房企。

      而根據人民法院公告網,截至7月23日,今年全國共有271家房地產企業宣告破產清算。除了大量不知名的中小型房企之外,位列全國500強第215位的上市房企銀億集團也位列其中。業內人士表示,對比全國10萬家級別的房地產企業數量,幾百家企業的破產算是所有行業里面比例最低。從環比同比看,這個數據也沒有明顯增加。

      有分析認為,這其實也是房地產行業集中度提升的開啟,有利于市場長遠發展。在過往30多年,中國房地產市場享受到人口遷移、城市化以及經濟高速發展三股時代紅利,從而獲得了飛速的增長。但與此同時,也存在企業和從業者良莠不齊,粗放式經營所帶來的房屋開發質量不高以及樓盤爛尾等一系列問題。

      除了資金端收緊,近幾個月,住建部也多次對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。5月18日,住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

      如果算上個別城市寬松政策一日游、房企資金鏈收緊措施、地方的限售加碼、亂象整頓等政策,據中原地產統計,2019年上半年,全國房地產調控政策高達251次,相比2018年同期上漲了31%。

      趨勢前瞻

      調控已見成效 未來政策以穩為主

      從調控階段性成果看,國家統計局數據顯示,1-6月商品房銷售面積同比下降1.8%,降幅比1-5月擴大0.2個百分點,商品房銷售額增長5.6%,增速回落0.5個百分點,樓市泡沫得到一定程度的擠出。

      此外,房價走勢基本穩定。4個一線城市新建商品住宅銷售價格6月環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%,漲幅連續三個月相同;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%,漲幅比上月回落0.1個百分點。

      對于未來政策走向,中泰證券首席經濟學家李迅雷對新京報記者表示,房地產調控政策會嚴控,但不是收緊,重要的是把現在的政策能夠落實好。

      在業內人士看來,政治局首次提出就房地產在經濟刺激中的作用進行定調,回應了當前經濟形勢下社會輿論中有所升溫的房地產刺激論調,也給地方政府明確了標準,擊破房地產調控放松的幻想。在當前宏觀經濟形勢下,這也將使得地方政府在房地產政策選擇上更加審慎,對市場波動更加敏感,政策出臺的頻率和力度都有可能會加強。

      對此,業內人士認為,未來政策還是平穩為主,下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度,以長效機制引導市場穩預期。而建立房地產平穩健康發展的長效機制,關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性,回歸居住屬性。

      “從發布調控政策的城市看,主要以房價上漲明顯城市為主,這種城市基本集中在一、二線城市,房價在最近依然處于高位。穩預期、穩地價、穩房價依然是政策的主要內容。”業內人士稱。







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